【原状回復】店舗の資産譲渡

建築施工管理の納め方、ディティールを学ぶための書籍はたくさんあるのですが

店舗系の施工管理者用の書籍は皆無です
これは私が知っている知識をまとめるしかない。ちょっとした使命感でこの記事をつくりました

これから店舗の施工管理として頑張る方
先輩の方々にも共感していただけるのではないでしょうか

今回は原状回復での資産譲渡についてです。
ご一読いただけると幸いです

店舗の原状回復のキホン

我々施工管理者は原状回復工事を依頼されることが多々あります。

普通と違った落とし穴もあるので原状回復のキホンとして一読しておいて損はないです。

まず、店舗に限らず原状回復の内容については、貸主と借主双方で契約時に取り決めてあります。

賃貸契約の解消時にはこの内容に則り原状回復工事を行います。

また、退去する時に社会情勢や次期入居者の有無によっては原状回復内容を見直すことがあります。

✔︎残置、資産譲渡

次の入居者がいる場合でその候補者が部分的に残置を希望する場合があります。

原状回復内容の変更のリクエストです
その場合、残して欲しいところをリクエストして合意できたら残置することになるのですが

これは資産を譲渡するということです。

これは資産を譲渡したという形なので、本来は前に契約者が原状回復しないといけなかった義務を引き継ぐことになります。

✔︎居ぬき、資産譲渡

1. 貸主としては次の入居者が決まっていない場合、次の契約者が決まりやすい状態にしたい。
   　→原状回復の基本はスケルトン状態に戻すことですが、前入居者の店舗のままでその状態のママ入居してもらう
   　（内装工事をしたときのイメージがしやすい）住宅のモデルルームのようなものです
2. 基本的に居ぬきとして募集に出すが、貸主のリクエストで一部内装のリフォーム工事を依頼される
   　→2.と同様、次の契約者が決まりやすくなるように体裁を整えたり　とかです
3. 社会情勢により、居抜きの方が借り手がつきやすい
   　→景気状況が悪く、入居工事に予算を当てられない等

決定権は貸主次第

ここで注意したいのが、原状回復の契約内容を変えることができるのは貸主が了承した場合のみ。

当時の契約内容から絶対に変更はしない
それが今のトレンドでないとしても！

という方もいらっしゃいました

借り手がつかず家賃収入がない月が続くのがよいのか、などはそれぞれの価値観なので何とも言い難いです

時代とともに原状回復の内容も見直しが必要かもしれませんが、あまり内容を変え続けると

「元々はどこまで戻すべきなんだっけ」と迷子になる可能性も秘めています。

✔︎物販店舗のポイント

• 前店舗の造作等を受継ぐ場合、現在の状態を資産譲渡となります。
• この時、メンテナンスなども一緒に引き継いでもらいたいところですが
  まず無理だと考えておくべきです。

貸主が知っておくべき　資産譲渡のリスク

• 次期入居者が手配する施工業者がメンテナンスを請けられるか否かで、資産譲渡するか決めることを強く勧めます。
  　→そうしないとメンテナンスできない➡メンテナンスしないまま継続➡躯体が痛んでいく
  　　貸主の不利益でしかありません
• 次の入居者からまた次の入居者へ、と代々引き継がれることもあります。
  その時、物件の経緯や図面、機器の品番などの情報を添付できるように履歴の保存が重要になってきます。

私の経験がみなさんの参考になればうれしいです。
建築現場が良い環境になることを願って！